거래를 통해 아파트를 구입하는 것이 부동산을 확보하는 만족스러운 방법일 수 있지만, 경매를 통해 시장가격 보다 저렴한 가격으로 낙찰을 받을 수 있다면 경매에 관한 지식 및 전략이 필요합니다. 초보자에게는 경매를 통한 낙찰 과정이 위협적으로 느껴질 수 있지만, 방법, 함정, 전략을 파악하면 성공할 수 있습니다. 이 블로그 글을 통해 입찰하는 방법 부터 낙찰가격 선정 등 아파트를 성공적으로 낙찰받을 수 있는 필수적인 방법을 안내해 드리겠습니다. 이러한 팁을 따르면 반드시 성공하실 수 있을 것입니다.
올바르고 정확한 물건분석은 필수
1. 경매에 나오는 아파트 물건 정보는 대한민국 법원 또는 사설 사이트(옥션원,마이옥션)를 통해 검색합니다. 먼저 여러분이 희망하는 지역,희망사항, 예산 등 여러가지 조건과 일치하는 아파트를 중심으로 검색 하세요. 법원 등기사항증명서 및 부동산 웹사이트를 확인하여 입찰을 하기전에 대항력있는 임차인이 있는지, 배당요구를 한 상황인지 세부 정보를 꼭 확인하여야 합니다. 여러조건을 만족하는 물건을 선정 하셨다면 현재 건물상태와 점유하고 있는 점유자의 현황을 집행관이 조사하여 작성 해 놓은 현황조사서,감정평가서를 확인하세요. 건물에 숨겨진 손상이나 법적 문제가 있을 수 있습니다. 만약 의심가는 부분이 있을때는 꼭! 직접 현장을 방문하셔서 유닛의 상태를 평가하고 수리 또는 수선을 할 경우 들어갈 비용을 추정해놓아야 합니다. 또한 관리비 연체료나 유치권과 같이 조심해야 할 것이 있는지 물건분석을 세세하고 정확하게 해야합니다.
낙찰시 경락대금 납부계획 세우기(대출 미리 준비)
2. 경매가 종료되었을때 가장 높은 가격을 적어 입찰표를 제출한 사람이 낙찰자로 선정됩니다. 낙찰자는 정해진 기한 안에 낙찰금을 납부해야 할 의무가 있고 만약 납부하지 못한다면 입찰보증금을 잃게 됩니다. 낙찰을 받게되면 여러 은행에서 대출 가능 금액, 금리 등이 적힌 종이를 나눠줍니다. 조건이 가장 좋은 은행에서 상담 후 대출 받아야하는 금액을 약정하시면 됩니다. 여기서 가장 중요한 포인트는 경매에서 낙찰을 받으면 정해진 기한내에 납부를 꼭! 하여야 합니다.
부동산의 가격 뿐만 아니라 경매 수수료 또는 법원비용 등 여러가지 부대비용이 추가적으로 들어가야하니 여유있게 자금을 준비하시고 일반적으로 납부기한은 1주일에서 2주일정도로 설정되어 있으니 마감기한을 반드시 확인하세요! 낙찰자가 낙찰금 납부를 완료했다면 소유권이전 절차가 진행됩니다.
경매 입찰 방법 및 기한 파악 후 입찰하기(미리 입찰표작성 꼭 해보기!)
3. 입찰 프로세스에 따른 경매 입찰은 자신감과 절제력을 동시에 필요로 합니다.먼저 법원에 자주 방문하여 경매가 어떻게 진행되는지 물건별로 입찰가격은 어느정도 되는지 프로세스가 어떻게 움직이는지 이해하는 것부터 시작하세요. 경매사의 언어, 속도, 규칙도 파악해두면 좋습니다. 입찰할 준비가 되면 최대 예산을 확정하고 이를 고수하여 예산을 초과해서 입찰하지 않도록 합니다. 한번에 매각이 되면 좋지만 유찰되어 재매각을 진행하는 경우도 있습니다. 유찰이 반복되면 금액이 내려가니 주의깊게 살펴보셔야 합니다. 경매의 절차를 알아보면, 1)경매개시결정 2)배당요구의 종기 결정 및 공고 3)매각의준비 4)매각방법의 지정,공고,통지 5)매각의실시 6)매각결정절차 7)매각대금의 납부 8)소유권이전등기 또는 부동산인도명령 9)배당절차진행 순서로 진행됩니다. 입찰을 하실때 긴장해서 숫자를 잘못적으시는 경우도 많이 있으니 법원에 가셨을때 입찰표를 가져오셔서 꼭 미리 입찰표작성하는 연습을 해보시길 추천드립니다.
글을 마치며
자신만의 경매프로세스를 만들어 접근한다면 반드시 성공 하실것이라 확신합니다. 물건을 완벽히 조사하고, 자신의 재정상태를 정비하고, 입찰 과정을 학습함으로써 낙찰 가능성을 크게 높일 수 있습니다. 물론 처음에는 어렵습니다.
하지만 한번 잘 배우시면 평생 이용 가능합니다. 경매가 없으면 채권자가 돈을 빌려줄 수도 돌려받을 수도 없기에 사회가 정상적으로 움직이려면 반드시 필요한 절차입니다. 다음 낙찰자는 여러분이 되시기를 바라며,저는 미리 낙찰을 축하드리겠습니다!