이번 파트는 오피스텔 중개 이야기 입니다. 어떤 일이든 재미가 있어야 일할 맛도 나는데 아파트 중개나 분양보다 오피스텔 입주장 중개가 참 재미있습니다. 금액이 크지 않기에 위험 부담이 적고 회전이 빨라 많은 계약을 성사 시킬 수 있습니다. 첫 입주 오피스텔 임대차는 정해져 있는 내용이 있기에 그대로 반복 하시면 금방 베테랑이 되실 수 있습니다.
<일반오피스텔 매물접수 방법>
소유자분들이 부동산에 전화를 하셔서 매물을 내놓으시는 경우, 직접 방문하셔서 매물을 등록하시는 경우 모두 확인 하셔야 하는 공통내용을 말씀드릴게요. 소유자 성함과 연락처, 정확한 호수, 임차인이 있다면 이사가능일, 업무용/주거용 여부, 전세/월세 여부, 임차인이 있다면 연락처, 희망가격, 반려동물 가능여부, 장기거주 가능여부,매물접수인과 계약자와의 관계 확인 정도는 꼭 확인하시면 좋습니다. 확인하신 정보는 즉시 매물장에 업데이트 하시면 됩니다.
1. 보유하고 있는 매물정보 체크: 일반임대사업자 or 주택임대사업자 or 무등록 으로 진행하는 매물인지 확인합니다.
전세 or 월세 or 반전세 매물 컨디션 확인합니다.
2. 직방 or 네이버부동산, 피터팬, 다방 등 광고를 업로드 합니다.
3. 직거래 플랫폼, 피터팬카페 등에 보유하고 있는 매물을 홍보합니다.
4. 기존세입자들 팔로우업 or 계약을 했거나 명단이 있는 호실은 기간만료 전에 미리 임대인, 임차인들 통화해서 업데이트해주셔야 합니다.
5. 매물 확보시 광고업로드 -> 고객 유입 -> 미팅 -> 계약진행 순서로 진행하시면 되고 매물이 많지 않다면 손님을 유입 시키기가 힘듭니다. 오피스텔은 대부분 3-5개의 오피스텔이 가까운 거리내에 모여 있습니다. 고객과 미팅하실 때 무조건 고객이 찾는 조건의 호실이 없어도 “구조는 동일하니까 매물이 나오면 연락 드릴게요. 우선 한번 보시죠!” 라고 말씀하시고 다른 조건의 집이라도 보여주시는 것을 추천 드립니다. 오피스텔이 여러 개라면 부동산도 여러 개가 있습니다. 고객의 심리상 여기부동산은 다른 매물이 있지 않을까? 더 싼게 있지 않을까? 라는 생각을 하게 되는데, 모든 오피스텔의 매물을 다 확인 시켜주시고 공동중개 하고 있어서 매물을 다 함께 공유하니까 매물이 나오면 바로 연락 드리겠다고 하시면 고객은 당신과 함께 하게 될 것입니다. 오피스텔 특성상 투자용으로 구매를 많이 하시기 때문에 집주인이 거주하고 있을 확률은 많지 않습니다. 소유자가 매물을 내놓게 하려면 등기사항증명서를 열람하여 주소지로 DM을 발송합니다. 임차인이 타겟이라면 임차인에게 메리트가 있는 홍보 문구를 넣어 팜플릿을 세대 현관문 앞에 두시면 좋습니다. 손바뀜이 잦은 오피스텔은 “중개수수료를 할인”해준다는 홍보문구가 임차인들에게는 가장 효과적입니다. 임대인들은 얼마나 오래 지역 중개사로 활동했는지 지속적인 관리가 가능한 부동산인지를 중요하게 생각합니다. 따라서 DM문구를 작성하실 때 전속으로 관리하고 있는 호실이 많다는 것을 최대한 어필하셔야 합니다.
<신축오피스텔 매물접수 방법>
신축오피스텔 인 경우 신축 오피스텔은 사용승인이 나기 1~2개월 전에 사전점검을 진행합니다. 사전점검은 분양계약자들이 분양 받은 호실에 하자가 있는지 점검하러 세대에 방문하는 것을 말합니다. 즉, 사전점검 금,토,일 3일간 임차를 희망하거나 매수를 희망하시는 분들도 호실 내부를 보실 수 있습니다. 그 후에 호실 방문은 불가능 하며 준공이 완료되면 입주지정기간이 시작되고 그때 다시 호실을 볼 수 있게 됩니다. 수요보다 공급이 많아지므로 가격은 내려가게 되고 보통 입주지정기간 1개월내에 50%이상 임차가 맞춰집니다. 이때 가격조절 및 현재 상황을 분양계약자들에게 자주 업데이트 해 주셔야 합니다. 사전점검 3일간 분양계약자들이 방문 할때 오피스텔 앞에서 소유자분들께 인사드리고 명함을 나눠주시는 방법이 가장 효과적입니다. 그럼 번호를 불러주시는 분들, 무시하고 지나가시는 분들 다양합니다.
1. 습득하신 매물은 일주일 이내 TM 완료 하셔야 합니다.
2. 일반임대사업자 or 무등록 or 주택임대사업자 확인합니다.
3. 전세,월세,반전세 / 주거용,업무용 진행 여부 체크합니다.
4. 잔금예정일(분양일때)과 동시진행으로 전세를 놓으시는지 세부적으로 체크합니다.
5. 근저당을 남기시는지, 얼마 받으실 예정인지 확인합니다.
6. 네이버 매물광고를 진행하려면 공급계약서가 필요합니다. 꼭 요청하세요.(개인정보 마스킹 처리 필수)
7. 폴더만들어서 분양계약서 및 호실사진 저장 및 매물장,고객등록
중요한 포인트는 신축오피스텔은 첫 분양이시거나 투자용으로 매수하시는데 사업자등록증 개념을 잘 모르시는 분들이 많습니다. 그래서 일반임대사업자,주택임대사업자,무등록의 차이점을 설명 해주셔야 합니다.
일반임대 사업자는 주택수 미포함, 업무용으로 임대가 가능하시고 전입신고는 불가능하며, 건물분 부가가치세 10% 환급이 있기 때문에 취득세 감면 혜택은 없습니다. 임대의무기간은 없지만 10년 임대사업자라 매도하실 때 포괄양도, 양수로 진행하시거나 받으셨던 건물분 부가가치세 반환하시고 무등록으로 진행하셔야 합니다. 월세 상한은 5% 제한 받습니다.
주택임대사업자는 주택수에 포함되고 전입신고 가능하며 반전세, 전세, 주거용 월세로 임대 가능하십니다. 만약 1억/40 정도로 임대 하신다고 하면 나머지 분양가 차액 정도는 현금으로 가지고 계셔야 합니다. 임대의무기간은 10년이며 위반시 3천만원의 과태료가 부과됩니다. 임대료 상한은 무조건 5% 입니다.임차인이 바뀌어도 무조건!!입니다.
오피스텔 취득세는 4.6%이지만 전용면적 40제곱미터 이하 / 40~60제곱미터일 경우, 200만원 이하 일때 : 면제 / 200만원 초과 일 때 : 85% 감면 입니다.
무등록은 취득세는 4.6%, 주택수에는 포함되지만, 임대료 상한이 없고, 업무용이든, 주거용이든 임대가 자유롭게 가능하십니다.
<신축오피스텔 일반임대사업자 매물브리핑>
일반임대사업자 매물은 임차인 분들도 잘 모르시는 경우가 많아서 잘 안내해주셔야 합니다.
*사업자등록증* 필수입니다.잘 모르시는 임대인 분들은 전입신고 안하는 조건으로 그냥 임대를 주시는 경우가 있는데 업무용(일반임대사업자)로 분양 받으셨기 때문에 사업자등록번호로 세금계산서를 발행 하지 않으실 경우 ‘공실’처리 됩니다.
업무용 오피스텔은 전세대출, 전세금반환보증보험 가입 어렵습니다.업무용(일반임대사업자) 오피스텔은 상가와 똑같다고 보시면 됩니다. 즉, 보증금이 보호받지 못하기 때문에 업무용오피스텔의 경우 보증금이 낮습니다. 보증금이 높을 경우 임차인은 임차권설정이나 전세권 설정을 할 수 있습니다.
전세권설정이란?
등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실을 기록한 것을 말합니다. 등록세는 보증금의 0.2%+지방교육세+등기수수료+법무사비용이 발생하고 집주인의 동의가 필요하기 때문에 임차인,임대인이 꺼려하는 방법입니다. 대신 효력은 전입신고+확정일자 보다 강합니다. 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자 보다 전세금을 우선변제 받을 수 있고, 임차인이 별도의 절차 없이 직접 경매를 신청 할 수 있습니다. 언제든 신청 할 수 있고 신청당일부터 효력은 발생합니다. 오피스텔 일반임대사업자의 경우, 상가 사무실 임대라고 생각하면 되기때문에 임차인은 전입신고가 불가능 합니다.전입신고시 임대인에게 과태료 및 부가세 환수조치가 나올 수 있습니다.
일반임대사업자 매물 계약을 체결하실 경우 사업자등록증 꼭 체크해주시고 특약사항도 꼼꼼하게 기재하셔야 합니다.
*특약사항에 기재하기*
1. 본 호실은 전입신고가 불가능한 업무용임을 인지하고 계약한다
2. 위 부동산은 업무용으로 사용하기로 합의하며, 주거 목적으로 전입신고를 하지 않기로 한다. 위반 시 임대인이 입은 모든 손해배상을 책임진다(손해배상청구O)
글을 마치며..
오피스텔 중개 방법에 관하여 알아보았습니다. 신축오피스텔, 구축오피스텔 모두 매물 접수 많이 하셔서 계약 많이 하시는 하루가 되셨으면 좋겠습니다. 계약하실때 분양계약서 사본은 꼭 복사해두세요. 임차인에게 제공 1부, 부동산 보관용1부 필수 입니다. 옵션계약서 등 관련문서는 모두 복사하시고 시설물인수인계확인서를 만들어 놓으세요. 사진을 첨부해 놓으시면 좋습니다.