<주택계약 전체 프로세스 및 가이드>
오늘은 공인중개사분들이 많이 물어보시는 계약 프로세스와 매물확보 하는방법, 매물 사진을 예쁘게 찍는 방법을 알려드리도록 하겠습니다!물건지 부동산에서 계약을 주도합니다. 계약서를 작성하고 매수(임차)측 부동산이 공동날인 하는 방식으로 중개가 이루어집니다. 이때,주의하실 점은 매수(임차)측 부동산의 경우에도 물건지 부동산과 똑같이 계약서에 서명 및 날인을 하기에 의무와 책임이 생깁니다. 따라서 체크하셔야 할 부분이 많습니다.
1. 계약 전 준비 사항
공제증서 앞장과 뒷장 모두 인쇄가 되어야 합니다.(보험 약관 내용도 고지 필수, 컬러 흑백 상관없음)
- 본인계약인경우: 매도인(임대인)의 신분증, 매수인(임차인)의 신분증, 도장(없으면 부동산에서 만들어 주시거나 서명으로 대체 가능합니다.) 단, 매수인(임차인)이 대출진행시에는 도장이 필수 입니다.
- 대리계약인경우: 1) 매도인(임대인)의 인감증명서(1개월이내 발급한 원본) 2) 위임장 : 위임인(인적사항) / 수임인(인적사항) / 위임 대상 물건표시 / 위임의 권한 / 위임인 자필서명 / 위임인 인감도장 / 작성일자 계약서 작성 전 “소유자의 신분증” + “등기사항증명서”을 확인해야 합니다.
계약장소는 중개대상물에 대한 직접 중개 및 계약서 작성이 발생되는 장소는 관할관청에서 허가된 개업공인중개사의 사무실에서 진행해야 합니다. 허가되지 않은 장소에서 계약 진행시에는 이중사무소의 문제가 발생할 수 있음을 인지하셔야 합니다. 계약시간과 계약장소는 3일전 리마인드를 꼭 계약자들에게 하셔야 합니다.
2. 계약 진행 프로세스 확인
- 신분증 확인 : 등기사항전부증명서상 소유자의 “이름+주민등록번호+주소”를 확인하고 신분증 진위여부를 확인해야합니다. 정부24에서 서비스-사실/진위확인-주민등록증 진위확인을 진행합니다.그 후에 중개대상물에 대하여 “소유자 + 권리관계 + 제한물권등”을 등기사항전부증명서를 통해 확인합니다.
- 중개대상물 확인설명서 작성: 공인중개사는 중개대상물에 대한 중개를 진행함에 있어서 필수적으로 “계약서/ 확인설명서”를 작성하여 중개의뢰인에게 교부해야 합니다.거래대금 “보증금 / 계약금 / 중도금 / 잔금”은 매도인 또는 임대인 계좌입금을 원칙으로 합니다. 타인명의 계좌 입금 요구 시 각별한 주의를 요망합니다.
- 단독중개시 : 계약서 / 확인설명서 작성 후 대표 공인중개사 서명 및 날인
- 공동중개시 : 계약서 / 확인설명서 작성 후 매도(임대)측 부동산 서명 및 날인 매수(임차)측 부동산 서명 및 날인(소속공인중개사가 계약시에는 대표공인중개사 날인 후 소속공인중개사도 함께 날인합니다.
- 계약 진행 공부상 서류 확인 : 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 신분증, 등기권리증 등을 확인하고 특약 사항을 조율합니다. [매도인 / 매수인], [임대인 / 임차인] 양측간의 합의된 내용을 특약사항에 기재 하는데 협의되지 않은 일방적인 특약사항은 “조율 or 삭제 등”의 방법을 통해 정리합니다.
- 공통조건 확정 : 계약금 / 중도금 / 잔금의 금액과 날짜 확인합니다.
- 매매일 경우 : 매수인의 실입주여부, 갭투자시 임차인의 계약갱신요구권 행사여부, 임차인의 보증금, 임차인의 계약기간 확인합니다.
- 임대일 경우 : 전세자금대출 동의 여부 확인, 권리관계 등 조율합니다.
- 서류전달 및 브리핑: 계약서, 확인설명서, 공제증서, 영수증, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 제공합니다
- 서명 및 날인: 공인중개사만이 서명 및 날인 의무가 있으나 통상적으로 계약 당사자들도 서명 및 날인 합니다.
- 계약 후 안내 사항 안내: 중개수수료는 현금영수증 or 세금계산서 발행이 가능하다고 안내하기 임대차일 경우 임대인,임차인 모두에게 전월세계약신고 의무가 있음을 꼭 알려주셔야 하며 주민센터 방문하여 전입신고시 전월세계약신고도 함께 해달라고 해야 합니다. 온라인으로 전입신고시 확정일자 & 전월세계약신고는 의제되며 온라인 신고를 유도하면 편합니다.
<매물을 많이 확보하는 방법>
처음 중개를 시작하셨다면 매물이 하나도 없을 수 있습니다.부동산 홍보(전단지배포 및 TM)도 중요하지만 직접 매물을 취득하러 임장을 많이 다니셔야 합니다! 주택 중개를 처음 시작하시면 “R이 뭐에요?” 라고 질문 하시는 분들이 많습니다.
R은 중개보수 이외에 별도의 수수료를 의미합니다. 신축빌라 분양은 평균 R5개~R15개, 신축빌라 전세를 맞추시면 평균R2~R5개 입니다.(R5는 500만원을 의미합니다) 주택중개 뿐만 아니라 모든 매물 중개시에 임장이 가장 중요한데 임장을 다니다 보면 공사중인 신축빌라들이 보입니다. 바로 사진촬영 후 주소지를 메모합니다. 중개 하실 때에는 화질 좋은 영업폰이 따로 있으시면 좋습니다.집주인 연락처가 필요한데 공사할 때 판넬이 세워져 있는 경우가 있다면? 일단 메모하세요.
판넬에 번호가 하나씩 바뀌어 있기도 합니다. 즉, 가짜 번호라는 거죠. 그래도 우선 판넬에 있는 번호를 따야 합니다. 그후에 현수막에 건설사,시공사 전화번호를 메모합니다. 또, 공사현장 책임 소장님을 찾아 집주인분 연락처 물어보시고 손님이 찾으시니 꼭 좀 부탁드린다고 명함 드리시고 방문시에는 꼭! 박카스 또는 비타500 같은 음료수 챙기셔야 합니다. 이미 준공이 거의 완료 되었다면 호실마다 명함 꽂으시고 전단DM도 붙여 놓으시면 좋습니다. 신축 주택 리스트업 해놓고 자주 방문하세요. 매일매일 눈도장 찍다보면 번호도 주시고 매물도 주십니다. 건축물대장이 만들어 졌을 경우에는 세움터에서 대장을 열람하여 주소지로 DM발송합니다. DM을 주소지로 보내고 추가로 현장책임 소장님께도 “손님이 계시니 바로 맞춰드리겠다”는 말과 함께 명함을 동봉하여 주인분께 전달해달라고 부탁드립니다. 요즘은 부동산 시장이 좋지 않아서 근처 부동산들에게 분양상담사 분들이 속지 받으러 오시라고 연락을 돌리시기도 합니다. 속지 받으러 갈 때 명함을 들고 가시면! 임대가격표와 간단한 정보가 들어있는 속지를 받습니다. 임대가격표는 사무실로 돌아와서 얼른 공유폴더에 저장합니다. 선착순 50명은 1만원(밥값)을 주는 신축빌라도 많습니다.분양상담사 분들과 친해지셔야 합니다(대부분 같은 지역에서 돌고 돌기 때문에 다른 신축빌라에서 또 만나는 경우도 있고 2-3개의 현장을 같이 하시는 분들도 계십니다)
그리고 초보때는 매물장 돈주고 쓰지 마세요. 구글스프레드 시트 최고입니다.(연동이 잘 되고 PC,모바일 열람이 자유롭다) 계약일정이나 미팅일정도 구글 캘린더로 기록하면 직원모두 자유롭게 열람이 가능하고 수정이 가능해서 편합니다. ‘텔레그램’(카카오톡 같은 메신저)으로 계약방을 만들어서 가계약 진행 시 동의문구 업로드 및 정보공유를 하면 팀원들이 축하 및 점검을 합니다. 동기부여도 되고 더블 체크가 가능하기 때문에 중개사고도 막을 수 있어 좋습니다.
<매물 사진촬영 잘 하는 방법>
이렇게 힘들게 매물을 취득했는데, 사진을 못찍어서 광고를 못하거나 브리핑을 못하면 너무 슬프지 않을까요?
그래서 매물 사진을 잘 찍는 방법도 알려드릴게요. 매물을 업로드 할 때 사진은 필수 입니다! 고객이 중요시 여기는 포인트는 가격과 사진(매물의 컨디션)입니다. 호실별로 사진촬영은 기본입니다. 구조가 비슷하다고 촬영 안하시면 안됩니다. 화장실에 환풍구만 있는지 창문도 있는지 창호와 마감재 등 꼼꼼히 살펴 보셔야 합니다. 많은 매물을 촬영하다보면 호실에 관한 정보가 기억이 안납니다. 그럴때 자세하게 사진을 찍어 놓으시면 모든 것을 알 수 있습니다.
1. 현관문을 열고 들어가시기 전에 문패를 꼭 촬영 합니다. 하루에 촬영하는 매물이 많아지면 나중에 헷갈립니다.
2. 순서를 정해놓고 촬영합니다.(왼쪽에서 부터 or 오른쪽에서 부터)
3. 옵션 품목 하나하나 촬영합니다.(시스템에어컨 개수 or 건조기능포함 세탁기 인지 or 가스레인지, 샤워부스 등 세부적으로 체크)
4. 사진촬영은 무조건 앉아서 수평 맞추고 천장 바닥 비율 1:1광각모드로 촬영하세요. 만약 앉을수가 없이 좁다면 최대한 자세를 낮춰주세요.
5. 방 안에 모서리 4곳 모두에서 다방면으로 촬영합니다.(침대나 짐이 있다면 생략, 절대 현재 상태에서 건드리지 않습니다.)
6. 비가 오거나 눈이 오지 않는다면 창문은 개방하여 촬영합니다. 자연광을 무시할 수는 없어요.
7. 뷰가 좋지 않아도 뷰는 꼭 촬영합니다.
8. 집에 테라스 또는 발코니등 강조할 만한 곳이 있다면 꼭 촬영하세요.
9. 주차장 상태 및 개인창고가 있다면 촬영하세요.
10. 처음 촬영 하실때 잘 찍으셔야 보정이 필요 없어요. 촬영 후 카카오톡으로 묶어서 전송해 놓으면 PC에 저장하기가 쉬우니까 바로 전송해주세요
11. 사무실에 돌아와서 폴더에 잘 정리해두세요.
12. 일반 카메라 광각모드로 촬영하고 편집은 어플리케이션을 사용합니다. 편집할 시간이 없다면 처음에 촬영할 때 무조건 앉아서 예쁘게 수평 맞춰 촬영하셔야 합니다
이제 중개하시는데 기본적인 내용은 파악하셨으리라 생각됩니다. 고객에게 자신있게 매물 브리핑 하시려면 대출, 물건권리분석 등 매물에 대해서는 누구보다 잘 알고 계셔야합니다. 그럼 오늘도 성과 가득하시길 바라겠습니다.