매매 부동산 기본 정보 확인 후 권리분석 하기!
1. 매매 대상 부동산의 등기사항증명서를 꼭 확인하세요! 등기사항증명서에는 소유권, 저당권, 가압류 등 부동산에 설정된 권리 정보가 기록되어 있습니다.특히, 매매 대상 부동산에 다른 사람의 저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 저당권이 설정되어 있다면, 매매 계약 후에도 채권자가 대금을 받기 위해 부동산을 경매에 넘길 수 있으므말소조건이 맞는지 확인하여야 합니다.
2. 부동산의 위치, 면적, 구조, 용도, 건축물대장 등 기본 정보를 정확하게 확인하세요. 특히, 실제 현황과 등기부등본 정보가 일치하는지 꼼꼼하게 비교하여 오차가 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 건축물대장도 중요한 서류이지만 꼭 '토지대장 대지권등록부'를 발급받아 건축물과 토지 모두 같은 소유자 명의로 등기가 되어 있는지 확인합니다. 또, 신축 아파트의 경우는 분양계약서 원본과 시행사의 소유자 확인이 꼭 필요합니다. 반드시 해당 호실을 계약한 계약자와 매매계약을 체결하셔야 합니다!
3. 매도인의 소유권, 부동산에 설정된 권리, 매매 목적에 맞는 용도 등을 정확히 분석해야 합니다. 특히, 매매 대상 부동산에 임대차 계약이 설정되어 있는지, 건축법상 위반 여부는 없는지 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 권리 분석은 부동산 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전합니다.
계약서작성과 계약 조건 조율하기!
1. 중개 계약 기본조건 검토: 중개 계약서를 꼼꼼하게 검토하여 중개 수수료, 책임 범위, 계약 내용 등을 명확하게 파악해야 합니다. 중개 수수료는 법률에서 정한 범위를 벗어나지 않는지 확인하고, 계약 조건에 동의하지 않으면 거부할 수도 있습니다. 중개 계약서에 중개 대상 부동산에 대한 중요한 정보가 누락되어 있거나 잘못 기재되어 있는 경우에는 계약을 체결하기 전에 반드시 수정해야 합니다.
2. 계약 조건 명확히 기재: 매매 대상 부동산의 정확한 주소, 면적, 구조, 건축물대장 정보, 매매 가격, 계약금, 중도금, 잔금 지급 방법과 일정, 잔금 지급 시 소유권 이전 등을 명확하게 기재해야 합니다. 만약 특약 사항이 있다면 계약서에 명확하게 기재하고, 구체적인 내용을 추가로 작성하여 첨부하는 것도 좋습니다. 계약서에 모든 조항이 명확하게 기재되어 있는지, 모호한 부분은 없는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
3. 계약 조항 꼼꼼히 검토: 계약금, 중도금, 잔금 지급 시기, 지연 배상 책임 등을 확인하고, 자신에게 불리한 조항이 있는지 확인하세요. 매매 목적에 맞는 특약 사항을 꼼꼼하게 검토하고, 필요하다면 추가로 특약을 요구할 수 있습니다. 특히 갑작스러운 사정으로 계약을 해제해야 할 경우가 있기때문에 위약금 조항도 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 그럼, 매매계약 필수 특약을 한번 살펴보겠습니다!
- 중대한 하자 관련- 아파트 잔금일로부터 6개월 이내 중대한 하자 발견시 매도인의 책임으로 약정함
- 근저당 등 제한물권 말소- 매도인은 잔금일까지 본 부동산에 설정된 모든 근저당권 등 제한물권을 말소하기로 약정함
- 계약해제 및 불이행- 일방의 계약 해제 또는 불이행시 매도인은 계약금의 배액을, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제하기로 함
- 공과금 정산 -잔금시까지의 각종 공과금은 매도자가 부담하며 잔금날 정산하기로 함(선수관리비,장기수선충당금)
- 현 상태의 매매계약- 매수인은 현장답사를 통해 시설물의 상태를 확인하였고 현 상태에서 진행하는 계약임
- 매매대금 및 계약금 계좌 - 공동명의자일 경우 000의 계좌로 입금하며 공동명의인 000은 이에 동의하기로 함
매매 계약체결 후 해야할 일 체크하기
부동산 매매 계약을 체결했다면, 잔금 지급, 소유권 이전, 등기 절차 등 남은 절차들을 안전하게 마무리해야 합니다.
1. 잔금 지급 및 소유권 이전: 잔금 지급 시에는 매매 계약서에 기재된 내용대로 잔금을 지급하고, 매도인에게 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다. 소유권 이전 등기를 완료하기 전에 매도인의 채무 불이행 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 보통 부동산 사무실에서 매도인, 매수인이 잔금날 만나서 대금을 주고받고 정산을 마친뒤 법무사가 소유권이전등기에 필요한 서류를 챙겨 등기소로 출발합니다.
2. 등기 절차 진행: 소유권 이전등기는 보통 3일-5일 정도 소요됩니다. 취득세 및 대행수수료를 납부 하셔야 하며 취득세는 생애최초 첫 주택 취득이신 경우 감면 혜택이 있습니다.(단,실거주를 하셔야 합니다.)소유권 이전등기가 완료되면 등기사항증명서를 확인하여 소유권 이전이 정확하게 이루어졌는지 확인해야 합니다. 등기 절차가 완료된 후에는 등기권리증이 나옵니다. 각종 영수증도 꼭 잘 보관하여 주세요! 나중에 매매계약시 필요하기때문에 잘 보관해야 합니다.
3. 부동산 관련 법률 및 제도: 부동산 매매 계약은 민법, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 등 다양한 법률 및 제도의 적용을 받습니다. 부동산 매매 계약과 관련된 법률 및 제도를 미리 숙지하고, 계약 진행 과정에서 문제가 발생했을 때 적절한 대응을 할 수 있도록 준비해야 합니다.