이번 블로그에서는 부동산 중개사 능력향상 방법, 매물광고등록 하는 방법, 공통특약사항에 대하여 이야기 해보려고 합니다. 일잘하는 공인중개사는 어떻게 다를까? 중개를 잘 하기 위해서는 ‘센스’가 가장 중요합니다.이때 고객을 사로잡기 위해서는 고객과 효과적으로 소통 해야 합니다.
부동산 중개사 능력향상 방법
1. 고객의 말을 끝까지 듣기 고객의 말을 함부로 끊으면 그 말의 흐름이 깨집니다. 고객이 열심히 말할 때는 귀 기울여 들어주고 가끔 간단한 대답으로 호응해주면 됩니다. 고객의 말에 함부로 끼어들거나 다른 화제로 말을 돌리는 것을 주의해야 합니다.
2. 고객의 관점을 중간중간 정리해서 말하기 고객이 주는 정보를 계속 진지하게 경청했다는 것을 보여줄 수 있습니다. 고객의 관점을 정확하게 파악하고 있다는 느낌을 주면 빠르게 서로가 원하는 합의점을 찾을 수 있습니다.
3. 고객의 관점을 반박할 때 신중하기 때때로 고객의 생각이 자신과 다르다고 판단될 때는 고객에게 질문을 던져 고객이 문제해결에 접근할 수 있도록 이끌어야 합니다.
4. 판단하지 않고 중개만 하기 고객과 대화 시 중요한 문제가 언급되면 펜을 들어 기록하여 상대방에게 서로 의견조율이 잘 될 수 있게 잘 전달하는 것이 중요합니다. 판단하지 마시고! 무조건 있는 그대로를 전달하시면 됩니다.
5. 샘플매물로 고객을 파악하기 매물을 확인하러 가기 전 상담을 통해 고객을 최대한 파악하려 노력하지만, 실제로 매물을 보고나면 변수가 생깁니다. 그렇기에 첫 번째 매물을 둘러보며 고객의 호불호를 구체적으로 파악해야 소통이 잘 되고 중개를 성사시킬 수 있습니다.
부동산 매물 광고 등록 방법
허위&과장광고 금지입니다. 매물등록 클릭하여 매물종류 선택 아파트/오피스텔 소재지 동까지 입력 단지명 동안에 있는 아파트 단지 리스트 나옵니다. 해당되는 면적을 클릭하고 주소, 동, 호수를 정확히 기입합니다. 검증참고란은 신홍보확인서 검증일 경우에만 미등기를 클릭하고 그 외 미등기는 표기 안합니다. 층/방향/방수 기록하고 층수 노출은 하지않고 (고,중,저)로 표기합니다. 관리비는 타 부동산에서 올려 놓은 유사 매물 보고 확인하되,아파트 40평의 경우 20만원 정도로 기재합니다. 관리비 포함항목 또한 타 부동산에서 올려 놓은 유사 매물 보고 확인하되, 아파트의 경우 전기세, 수도세 체크 건축물용도 아파트,(공동주택) 오피스텔(업무시설) 내부구조 층이 나눠진 경우를 제외하고는 단층식(복층 오피스텔-복층식) 거래종류, 매매가 융자금 전세금을 받고 대출을 남기는 경우를 제외 하고는 ’융자없음’ 으로 표기 합니다.
입주가능일이 따로 정해지지 않을 경우, 즉시입주+협의가능으로 체크하고 매물특징은 매력적이고 매물의 장점을 살린 내용을 간단히 표기합니다. 상세설명은 각 매물의 배후수요 등 장점을 미리 기재 해놓고 복사+붙여넣기합니다.
<구홍보확인서: 소유자이름만 알면 됩니다.(건축물대장 or 등기부등본으로 확인가능), 집주인 로고가 붙지 않으며, 최상단 노출은 불가능하며 허위매물일 가능성이 있습니다.
<신홍보확인서: 소유자이름, 전화번호 필요. 네이버 회원이여야 합니다. 집주인로고가 붙으며 상단에 노출됩니다. 등기부등본 첨부시 검증시간이 단축됩니다.
<모바일확인서: 소유자이름, 전화번호,통신사 필요, 법인,개인매물 업로드가능: 신축은 분양계약서 / 일반매물은 등기부등본 첨부 필요합니다. 결제가 완료되면 네이버검증 성공 시 바로 노출 됩니다(금요일은 등록이 많아서 시간이 평소보다 좀 더 걸려요)
잔금일 안내 및 체크포인트
잔금일 2-3일 전 안내문자 발송! 입주 하루 전 입주청소가능! 임대인이 비번을 알려주거나 신축이라면 입주지원센터에서 키불출 하여 진행! 만약 기존세입자가 거주중인 상황이라면 잔금날에 사이청소로 진행 해야합니다. 사이청소는 빨리 끝내야 하기 때문에 1인 인건비가 추가툅니다. 22평 기준 2시간-3시간 소요 33만원정도(입주청소는 보통 평당 12,000만원 정도 합니다) 반전세 일 경우는 대부분 선불 월세 이므로 잔금과 함께 월세 송금합니다.
<신축 첫 입주 일 경우> 잔금입금 후 이삿짐 반입가능(입주증 미리 관리사무소에 전달해야 이사차량 진입가능) 세대에서 관리비 정산서, 잔금영수증 및 입주물품 수령 잔금일 3일전 관리실에 전화해서 잔금일 기준의 관리비 정산 받기(FAX로 받기) 주말에는 쉬니까 미리미리 해야 합니다 -> 임대인에게 안내 후 지정계좌로 송금 후 정산완료 되면 임차인에게 전달합니다. 잔금 송금, 물품인수증 출력(2장) 체크하고 서명 받은 후 입주물품 인도(열쇠 포함)
1장은 사진촬영 후 임대인에게 문자로 전송하고 다른 1장은 임차인 보관 이사 당일에 전입신고 및 확정일자 받아야 합니다.(아직은 계도기간이지만 전월세계약신고도 같이 해달라고 말씀 하셔야 됩니다!)
관리사무소에 입주자 등록 후 주차등록 및 주차 스티커 수령 합니다.
<기존 세입자 퇴실 후 입주 하는 경우> 임대인 참석 후 기존세입자 관리비 정산 하여 관리비 지정계좌로 송금합니다. 장기수선충당금 정산하여 임대인이 기존세입자에게 반환합니다. 이삿짐 다 빠지면 임대인이 해당 호실 컨디션 확인 후 이상 없으면 보증금반환 해주고 만약 신규 임차인의 잔금으로 기존세입자의 보증금을 반환 해줘야 할 경우는 신규 임차인 전세대출 실행시 평균적으로 오전 10시안에 집주인 통장에 입금되므로 대출금+차액을 받아서 기존 세입자에게 반환 해주면 됩니다. 기존 세입자가 중도퇴실 일 경우 보증금 반환 받고 중개보수 송금 기간 만료 퇴실 일 경우 임대인은 신규 임차인 잔금 송금 후 입주물품 수령서 까지 전달 받으면 됩니다.신규 임차인은 잔금 송금 후 이삿짐 반입 시작 이사차량 사다리 조절 중에 부동산 방문 관리비정산서에 서명 후 잔금영수증 및 정산서 수령 입주물품(카드키,고리형키,음식물카드 등) 공동,세대 비밀번호 설명 듣고 서명 중개보수를 송금 하면됩니다.현금영수증 or 세금계산서 발급이 가능합니다.
계약 공통 특약사항 내용모음
- 계약당사자 및 이해관계인은 개인정보수집 및 이용활용에 동의한다.
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매(임대) 일반 관례에 따른다.
- 계약의 당사자는 계약의 목적물을 확인하고, 현 시설상태로 계약을 체결한다.
- 개인정보는 부동산계약 미체결 시 즉시파기하기로 하며, 부동산 계약 체결 시 잔금일로부터 5년(확인설명서 보유기간)으로 한다.
- 본계약은 대리인'000'이 소유자'000'을 대리하여 계약을 체결하되, 소유자'000'이 추인할 때까지 계약금은 공인중개사법 제31조(계약금등의 반환채무이행의 보장)에 따라 공인중개사가 보관한다.
- 본 계약은 소유자를 대리하여 대리인이 계약을 체결하고, 거래의 안전을 보장하기 위하여 공인중개사가 공인중개사법 제 31조(계약금등의 반호나채무이행의 보장)에 따라 (계약, 중도, 잔)금을 보관하기로 하고, 공인중개사는 이에따른 관계증서를 제공하기로 한다.
- 본 계약은 대리인'000'이 소유자'000'을 대리하여 계약을 체결하되, 매수(임차)인은 대리인이 소유자의 추인 또는 대리계약의 일체 서류를 추완할 때 계약금을 입금하기로 한다.
- 본 계약은 공동소유자 물건으로 위임장을 첨부한 1/2 소유자인 '갑'과 계약하며, 1/2소유권자 '을'의 승낙 하에 계약한다. (계약, 중도, 잔)금은 1/2씩 공동소유권자 계좌로 입금한다.
- 매수(임차)인은 등기전부증명서상 00은행 채권최고액 00원정이 설정되어 있음을 인지하고 계약을 체결한다. 중도금 지급 시 은행에 동행하여 상환 말소하기로 한다.
- 매도(임대)인은 본 계약의 목적물의 등기사항전부증명서상 갑구의 권리(압류,가압류,가등기,가처분 등)를 (계약, 중도, 잔)금 지급 시까지 말소 시키기로 한다
- 매도(임대)인은 본 계약의 목적물의 등기사항전부증명서상 을구의 권리(근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등)를 (계약, 중도, 잔)금 지급 시까지 말소 시키기로 한다.
- 매도(임대)인은 본 계약의 목적물의 건축물대장상 위반건축물 관련 사항을 (계약, 중도, 잔)금 지급 시까지 원상복구 시키기로 한다.
- 본 계약의 목적물은 경매가 진행되고 있으므로 매수(임차)인은 이에 따른 상태를 명확하게 확인하고, 추후, 경매진행 결과에 따라 강제집행 당할 수 있음을 인지하고 계약을 체결한다.
- 본 계약의 목적물은 경매가 진행되고 있으나, 매도(임대)인은 00월00일까지 경매의 원인을 제거하여 매수(임차)인이 사용수익하는데 문제없도록 책임진다.
- 매수(임차)인은 (건축물대장, 등기사항증명서)에 000의 하자가 있음을 확인하였으며, 추후, 이에 대하여 이의를 제기하지 않는다.
- 본 계약은 현시설물 상태로 계약을 체결하되, 계약시에 매도(임대)인이 고지하지 않은 부분에 하자가 있을 경우, 하자담보책임과는 별개로 매도(임대)인은 이를 수리해주기로 한다.
- 각종 조세 및 공과금은 잔금지급일 기준으로 한다.
- 본 계약은 임차인이 현재 거주하고 있는 임대목적물을 임대인으로 부터 매매하는 계약이며, 임차인이 임대인에게 지급한 임대보증금00원은 (계약, 중도, 잔)금으로 갈음 하고, 임대보증금 반환의무는 소멸시키기로 한다.
- 계약의 당사자는 본 계약의 목적물이 (관리, 처분, 담보)신탁 중 00신탁에 해당함을 인지하고 계약을 체결한다.
- 계약의 당사자는 본 계약 체결 시, 중개사가 설명한 신탁원부를 확인하고 계약을 체결한다.
- 본 계약의 목적물은 담보신탁에 해당하므로, 보증금은 (수탁자, 위탁자)에게 입금하고, 월세는 (수탁자, 위탁자)에게 입금하기로 한다.
- 본 계약의 목적물은 담보신탁에 해당하므로 위탁자는 (계약,중도,잔)금일 까지 수탁자의 계약의 허락을 받아 주기로 한다. - 위탁자는 수탁자의 허가를 받지못하여 본 계약이 해지될 경우, 이에따른 손해에 대하여 배상하기로 한다
- 본 계약은 현 시설상태로 매매하고, 특약에서 별도로 정한 내용을 제외하고 시설물 일체를 잔금일에 명도하기로 한다.
- 가압류말소와 잔금지급은 동시이행하기로 한다. 말소서류는 매수인이 선정한 법무사에게 제공하기로 한다.
- 본 물건의 등기사항 전부증명서에 설정된 개인채무 권리자 박00는 본 매매계약 시 소유권자와 동행참석해 말소수임 법무사에 맡겨 정리하기로 위임한다.
- 계약체결일 이후 소유권에 대한 제한사유(가압류, 가처분 등)가 발생하면 본 계약은 무효로 하고 매도(임대)인은 매수(임차)인에게 계약금의 배액을 위약금으로 배상하기로 한다.
- 본 계약 목적물은 계약 체결 시, 근저당권이 설정되어 있지 않은 상태이며 매도(임대)인은 잔금일까지 현상태를 유지하기로 한다.
- 본 물건에 인테리어 시설 등으로 유치권 주장이 있다면 매도인이 책임지고 잔금 시 정리하여 주기로 하며 정리되지 않았을 때에는 잔금에서 공제한다.
- 본 계약은 매도인의 사정으로 일반시세보다 낮은 금액으로 계약을 체결하기로 한다. 추후, 매도인은 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 계약의 무효를 주장할 수 없다.
- 대지, 건물면적은 권리면적(공부상)기준으로 한 매매이며, 향후 실측면적과 차이가 있더라도 매수인 및 매도인은 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.
- 본 매매건물은 무허가 건물로서 해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인하고 계약하며, 건축물 점유에 따른 부과비용등은 해당잔금일을 기준으로 정산한다.
- 본 물건은 현재 신축중인 건축물로서 매도자가 보존등기 후 잔금과 동시에 명의 이전하며, 선 임대차계약 및 대출금 000원 정은 잔금일 기준 매수자가 승계받기로 한다.
- 잔금일 기준 선수관리비는 매도자에게 반환하고, 매도자는 현 임대차 기간의 수선 충당 유지금을 현 임차인에게 반환하기로 한다.
- 매수인은 본 매매계약의 잔금과 동시에 매도인과 전(월)세 계약을 체결한다. 임대조건은 전(월)세 보증금00원, 계약기간 2년으로 체결한다.
- 매수인은 본 매매계약의 잔금과 동시에 매도인과 전(월)세 계약을 체결한다.잔금10원은 잔금일에 5원을 입금하고 나머지 5원은 임대보증금으로 갈음한다.
- 매도인이 신청한 옵션품목은 매수자가 일괄 인수하고 매매대금과는 별도로 매도인이 납부한 금액을 지금하기로 한다 - 매도자는 잔금 시, 제세공과금 완납증명서를 매수자에게 제출하기로 한다.
- 양도소득세는 매수(매도)자가 부담한다.
- 기본 시설물 외 설치한 옵션(붙박이장, 샹들리에, 도어록, 비데 등)은 매매대금에 포함한다.
- 중도금을 지급하고 매도인은 매수인의 인테리어공사에 협조하기로 하며 관리비는 매수인이 부담하기로 한다
- 매수자는 중도금을 00년00월00일 지급하며 날짜 전에 지급하지 않기로 한다. 날짜 전 지급한 중도금은 무효로 한다.
- 매도자는 잔금 시 계약의 목적물에 현 임차인의 퇴거를 책임지기로 하고, 이행하지 않았을 때에는 손해배상금으로 00원 정을 잔금에서 제외하고 지급한다.
- 본 계약은 매수인이 매도인의과 임차인의 임대차 계약을 승계하기로 한다. 따라서, 매매잔금10원 중 임대보증금5원을 제외하고 5원을 지급한다.
- 매수인의 채무불이행 시, 매수인이 매도인에게 지급한 00원은 반환하지 않으며 계약은 해지된 것으로 본다
- 본 계약의 목적물에 중대한 하자가 있을 경우, 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) 및 575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항에 의거 매매 후 6개월 내에 발생하는 중대한 하자부분은 매도인이 책임진다.
- 매수인은 건물에 대한 하자부분에 대해서 하자 보증서대로 이행하기로 하며, 추후, 이를 문제로 매도인에게 이의를 제기하지 않는다
- 본 계약의 목적물은 소유자가 00명이므로 보증금은 '갑'에게 입금하고, 월차임은 '을'에게 입금하기로 한다.
- 본 계약은 공동소유자 물건이며, 공유지분의 과반이상을 소유한 '갑'과 임대차계약을 체결한다. 단, 타 공유지분자들이 이의를 제기할 경우, 모든책임은 소유자 '갑'에게 있다.
- 임대인은 임차인의 전입신고로 등기가 불가능할 때에는 주민등록을 퇴거하여 주어야 하고 이행하지 않아 발생하는 손해는 임차인이 배상하기로 한다.
- 임차인은 본 계약목적물의 문제로 전입신고가 불가능할 경우, 본계약을 위약금없이 해약할 수 있다.
- 임차인은 본 계약의 목적물이 신축중인 아파트임을 인지하고 준공검사 후 입주하기로 한다.
- 임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위권리로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다.
- 임대인은 매매나 담보제공을 할 경우에는 사전에 임차인에게 통보해주기로 한다.
- 본 건물에 대한 보존등기 이전 계약이므로 토지 등기부등본만 열람하고 본 호실에 대한 등기부등본은 향후 열람하기로 한다.
- 잔금 다음날까지 임대인은 임차인에게 손해가 발생할 수 있는 임차목적물에 대한 일체의 제한물권 설정 등을 할 수 없으며 위반시 임차인은 계약을 취소할 수 있다.
- 실내흡연 및 반려동물 사육을 금지한다. 위반시 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 발생하는 피해는 임차인의 부담으로 한다.
- 임차인은 임차목적물의 하자보수처리 등에 적극협조하여야 하며, 그러지 않아 발생하는 손실은 임차인의 부담으로 한다. - 계약 목적물 00의 하자가 있음을 임차인은 인지하고 계약을 체결한다.
- 임차인은 필요비로 지출한 비용을 임대차기간 내 청구할 수 있다.
- 기존보증금 9억원을 계약금으로 하고 증액분 4천만원을 잔금으로 한다.
- 기존보증금 9억원에서 4천만원을 증액하여 계약기간을 연장하는 계약이다.
- 임차인은 계약만기 0개월 전에 임대인에게 해지/연장 여부를 통보하며 미통보시에는 같은 조건으로 재계약된 것으로 간주한다.
- 임차인은 임대차계약 만료 시, 원상복구를 하기로 하며 이는 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 것으로 본다
- 임차인은 건물 보존을 위해 꼭 필요하지는 않지만, 가치 증가를 위해 비용을 지출한 경우, 그 비용은 임대차 종료시에청구하기로 한다.
- 임대인은 임차인이 유익비를 지출한 경우, 그 가액의 증가가 임대차 종료시에 현존한다면 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하기로 한다.
- 임차인은 기본 시설물 및 옵션(신발장,안방붙박이장,에어컨3대,아일랜드식타,화장대,마스터키3ea,에어컨리모컨3ea) 을 파손 및 분실할 경우 원상복구해야 한다.
- 현 시설 상태에서의 매매(임대) 계약이며, 원상복구 시 현 상태를 기준으로한다
- 임대인은 임차인의 00설치에 동의한다. 00은 계약 만료 시 임차인이 책임지고 원상복구한다.
- 애완동물 사육으로 인한 도배,바닥,각종 시설물의 훼손시 임차인은 원상복구하기로 하고 임차인은 퇴실 시 특수청소비 00원정을 부담키로 한다.
- 본 임대차계약은 신규입주 주택으로 집단대출 대출금 채권최고액 00원이 있으며, 양 당사자가 합의에 의한 전세금으로 계약이며 임차인은 임대인이 등기완료 후 전입신고 하기로 한다.
- 임차인의 전입신고로 등기가 불가능할 때에는 주민등록을 퇴거하여 주기로 하고 이행하지 않았을 때에는 그에 소요되는 손해를 임차인이 임대인에게 배상하기로 한다.
- 본 계약의 보증금은 2년간 5원으로 하고, 그 이후 5원을 증액하여 10원으로 한다.
- 임대차계약 만료일에 새 임대차 계약의 성사 여부와 관계없이 임대인은 임차보증금을 반환하여야 한다.
- 매도인은 매수인의 잔금을 위한 대출, 전세입자의 전세자금대출에 적극협조 하기로 하며, 비협조로 잔금이 실행되지 못하면 매도인의 책임 있는 사유로 계약은 해제하기로 한다.
- 임차인의 책임 없는 사유로 전세자금 대출이 실행되지 않을 시 이 계약은 조건 없이 해제 하기로 하며 임대인은 계약금을 즉각 반환한다.
- 본 계약은 임차인의 전세자금 대출 실행이 안될 경우, 위약금없이 해약하기로 한다.
- 임차인은 계약만료전 퇴거시 새로운 임차인이 입주 전까지 관리비와 부동산중개수수료는 기본 임차인이 부담하기로 한다. 임대인은 잔금 시에 대출금 일부/전부를 양 당사자가 은행에 동행하여 상환하기로 한다.
- 임대인은 잔금일까지 소유권 외 영양을 줄수 있는 (전세권, 임차권, 지상권, 근저당권 등)을 말소시키기로 한다.
- 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의하며 임차인은 전세권을 양도하거나 임대하지 않기로 한다.
- 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의하며 필요한 서류를 임차인에게 제공해주기로 한다. 전세권설정 및 말소에 필요한 제반 비용은 임차인이 부담하기로 한다.