부동산 계약을 하려고 부동산을 찾아가시면 머리가 띵 해지실거에요. 임장을 가도 체크해야 할 부분이 많고, 계약을 하게되면 특약사항도 많아서 복잡해지는데 그럴때를 대비해 이번 블로그에서는 계약시에 여러가지 체크해야 할 부분을 말씀드리도록 하겠습니다.
부동산 계약시 체크해야 할 것
원하는 조건 숨기지 말고 말하기: 이 사항은 매매뿐만 아니라 전세,월세 계약을 할 때도 해당되는 사항이다.
정확하게 조건을 이야기 해야 공인중개사가 원하는 집을 구해드릴 수 있습니다. 예산,가구원수, 원하는 정보 등을 상세하게 말씀하셔야 합니다.
중개수수료 현금영수증 가능여부 확인: 현금영수증은 의무 발행이기때문에 꼭 챙기셔야 합니다.
부동산 계약 후 중개수수료를 납부하시면 최대30%까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 계약금액이 커지게 되면 소득공제 받을 수 있는 금액도 크기때문입니다.
집주인에 대해서 물어보기: 어떤 사람인지 어떤 상황인지 알게되면 수천만원을 깍을 수도 있고 경매에 집이 넘어가는지 다른 집이 어떤 상황인지 상세하게 알 수록 좋습니다.
관리비와 층간소음 물어보기: 임차인 입장에서도 그렇고 실제 거주하는 입장에서도 그렇고 관리비 부분은 무시 못하기 때문에 꼭 체크해야 합니다. 실제 거주하시는 분께 물어보시거나 우편함에 있는 고지서를 살펴보면 확인이 가능합니다.
확인해야 할 특약사항
1. 계약금 반환 특약, 위약금
- 계약당사자들은 본 계약에 동의하고 약정된 금액 입금시점부터 계약이 성립되고, 일방이 해제권을 주장하려면 해약금으로 임차인은 계약금의 일부를 포기, 임대인은 계약금 일부의 배액배상으로 가능하며 양측 모두 전체 계약금액에 대한 중개보수를 지급해야 합니다.
- 해당 주택에 대하여 목적물에 의한 하자로 전세자금 대출이 불가능 할 경우, 임대인은 계약을 무효로 하고 계약금을 임차인에게 즉시 반환합니다.
2. 하자 담보책임 범위, 기간
- 잔금일(입주일)로부터 6개월 이내에 발생하는 모든 중대한 하자에 대한 책임을 지기로 한다.(하자담보책임 규정)
-중대하자에 대해 미고지 할 경우 발생하는 하자는 매도인이 책임지기로 한다.
3. 관리비,공과금
- 장기수선충당금 및 기타 관리비 정산시점은 잔금일이다. 그전까지는 매도자가 부담한다.
- 잔금 지급이전에 리모델링 할 경우: 잔금지급전에 리모델링 공사하는 것에 동의하고 공사시작 전날까지의 공과금,관리비 정산하고 비밀번호 및 세대키를 매수자에게 인도한다. 이시점 이후로 관리비는 매수자가 부담한다.
- 매도인이 지불한 선수관리비(000원)은 매수인이 잔금일에 매도인에게 지불한다.
4.임차인이 살고 있는 경우
- 매도자는 잔금시까지 현 임차인에 대한 명도를 책임지기로 한다
->현재 살고 있는 임차인이 계약갱신청구권 사용할 수도 있으므로 매도자에게 꼭 확인해야 합니다.
5.현재 시설상태, 가전제품 옵션관련
- 계약 당사자의 현장 방문후 쌍방협의에 따라 현 시설 상태에서 진행하는 계약이다.
- 현재 해당주택에 설치되어 있는 가전제품 품목 상세히 적고 매매 목적물에 포함된 것이다.가져갈 경우 계약서에 표기해두면 분쟁을 방지할 수 있다.
6. 주택에 근저당권이 설정되어 있다면
- 잔금당일 대출원금, 이자, 중도상환수수료, 근저당권 말소비용 상환한다.
-> 대출금 상환영수증, 근저당권 말소비 영수증 복사본 챙겨두셔야 합니다.
7. 전세,월세로 입주하는 세입자의 체크사항
- 임대인의 세금 체납이 있는지 국세,지방세 완납증명서 확인하기
- 사업을 영위하고 있는 경우 임금 체납이 있는지 확인하기
- 법원에 파산,회생절차를 밟고 있는 경우, 등기부등본에 안 나오기때문에 꼭 물어봐야 합니다.(보증보험 가입도 불가)
8. 매수인에게 유리한 필수 기재사항
- 매도인 계좌번호 기재해두셔야 합니다.
- 매도인은 잔금일 까지 새로운 권리관계를 일으키지 않는다.
- 매도인은 잔금일전에 전세권 설정(000원), 근저당 설정(000원)을 반드시 말소하기로 한다.
전세 월세 계약의 차이점
전세: 높은 보증금을 지불해야 하고 2년동안 계약을 통해 거주하는 형대이며 계약이 종료되면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
- 계약을 종료하고 전액의 보증금을 돌려받을 수 있다는 점에서 손해 볼 일은 없다.
- 계약기간 동안 안정적으로 거주할 수 있고 전세대출을 받을 경우 금리가 낮으면 부담이 적다
- 달마다 내는 월세의 부담이 없어 편하며 비용이 들지 않는다.
- 전세 보증금액이 크다보니 목돈이 묶이게 되어 다른 투자를 목적으로 사용하기는 힘들다.
월세: 매월 달마다 일정한 금액을 지불하고 사는 방식을 말하는데, 보증금이 전세보다 적기 때문에 부담은 적기도 하고, 단기적으로 살고 싶은 분들에게 유리할 수 있습니다.
- 단기임대 등 계약기간이 짧아서 거주지의 변동이 심하거나 잠깐씩 거주할 목적인 분들에게 적합합니다.
- 집을 구할때 보증금이 적기 때문에 편하긴 하지만 지역별로 최우선변제금액, 우선변제금액이 다르기 때문에 잘 체크해야 합니다.
- 간혹 보증금의 일부가 차감 될수 있는 상황이 올 수도 있어서 손실이 발생될 수 있습니다.
글을마치며..
이렇게 모든 조건을 조율하고 체크하고 특약사항까지 알아 놓는다면 원하시는 집 계약을 수월하게 하실 수 있을 것입니다. 요새는 간편하게 휴대폰인증으로 계약을 진행 할 수 있는 '전자계약'도 많이 이루어지고 있는데 다음 포스팅에서 자세히 알려드릴게요.