오늘은 다가오는 2025년 부동산 트렌드를 알아보고자 합니다. '부동산 트렌드 2025' 라는 책은 6가지 파트로 구성되어있습니다. 서울지역 집값은 계속 상승 할 것이라는 예측입니다. 근거로는 공급부족으로 인한 전월세 가격상승, 전세사기로 인한 아파트 가격 주도적인 상승, PF부실로 인한 공급 부족등이 있습니다. 24년 시작된 강남권 아파트 가격의 지속적인 증가, 서울시의 폭발적인 매매 거래 증가량을 들어 25년 상승장을 예측하고 있습니다.
파트1. 2024년 부동산 시장 다시보기
N자로 반등한 서울 부동산 시장으로 위기속 기회의 부동산이였습니다. 빌라포비아 여파로 인한 전세가격 상승과 최ㄱ수준으로 저조한 인허가 착공물량, 공급 절벽 수준이 예상 되는 향후 입주 물량의 감소로 시점이 문제일뿐 서울 아파트 가격은 상승할 것이다 서울 아파트 시장에 문제의 N파고가 등장하고 W파고의 가능성이 나타난 것은 2023년 이후 가격 패턴에서 드러납니다. 금리가 상승하면서 일어난 2022년의 부동산 대폭락은 누구나 기억하고 있는 부분이다. 그러나 2023년 이후의 흐름은 예상하지 못한 방향으로 흘렀다. 대폭락 이후, 2023년 1월부터 서울시 아파트 가격 반등이 시작했고, 2023년 9월까지 상당히 상승 했다. 그러나 23년 10월부터 24년 1분기까지 하락했고 24년 2분기 현재 재상승중이다.
파트2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
파트2에서는 전국의 아파트 매매 현황을 지역별로 나눠 세분화 하여 분석합니다. 그리고 주변 수도권과 연결지어 전체적인 흐름을 설명합니다. 전국아파트 매매 시장 도향으로는 서울은 첫번째 고점인 23년 9월을 돌파해 계속 상승중이며 전고점 21년도를 넘어설 가능성이 존재합니다. 다만 전국 광역시가 서울의 흐름을 따라갈 수 있을지는 미지수 입니다. 주로 일자리와 직주근접에서 기인한다는 내용인데 한강 이남 지역은 업무지구 밀집 한강 이북 지역은 업무지구와 거리가 멀고 일자리 분포가 분산되어 있습니다. 강남,분당,수지는 다른 지역과는 차별화된 매매가격 흐름을 보이며 일산,파주는 독립적인 부동산 시장 특성을 보인입니다. 김포시는 향후 추이를 살펴봐야하고 노원구 남양주시는 동조화 의정부시는 시차를 두고 변화 하며 노원구는 생활 인프라와 학군이 강력하고 수락산,불암산 등 자연환경이 좋습니다. 서울시의 공급절벽으로 1) 서울시 주택 가격 상승 2) 전원세 가격 상승 3) 주거 안정성 약화 3가지의 파급효과가 있을 것으로 보입니다.
파트3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
서울아파트 대세상승 신호탄이 쏘아 졌다.인플레이션은 부동산 상승의 기폭제다. 임대료 상승은 집값 상승으로 이어진다. 전세가격은 이ㄴ플레로 인하여 상승하고 입주물량은 부족하고 전세사기로 인한 빌라포비아 현상으로 전세가격이 폭등한다. 대한민국 부동산 PF대출은 '브릿지론'과'본PF'라는 이중구조 입니다.브릿지론은 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금 완ㄴ납하 완납하기 위한 조건인 경우, 본PF 이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지 잔금대출이 가능하다. 현재는 구조조정으로 시장에 나와야 할 토지들이 나오지 않아 토지가격도 내려가지 않아 디벨로퍼들이 신규사업을 할 수 없는 시장이 되어 가고 있다. 27년까지 공급의 79프로가 특정지역에만 몰려있다. 강동구에 포진되어 있고 서쪽은 절대적으로 입주 물량이 부족하다. 정리하자면 서울 아파트의 정해진 미래는 상승 이라는 것이다. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속되며 금리는 낮아진다. 모든 요건들이 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
파트4. 12개 대장 단지 상세 리스트
대장단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다. 금리인하에 따라 부동산 가격은 상승할 것이다.거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.신축아파트의 상승세가 퍼져나가고 역대 최악의 공급 부족이 예상된다
12개의 대장 단지는 1. 종로구 경희궁 자이 2. 강동구 고덕그라테온 3. 송파구 헬리오시티 4. 강서구 마곡엠밸리 5. 송파구 엘리트 6. 성동구 왕십리뉴타운 7. 중구 남산타운 8. 마포구 마포래미안푸르지오 9. 서대문구 DMC파크뷰자이 10. 관악구 관악드림타운 11. 서초구 반포자이 12. 강남구 도곡렉슬 입니다.
파트5. 2025년 부동산 가격 대예측
25년 부동산 전망을 이해하기전에 매매 수요는 여전히 충분하고 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미치게 된다.금리 인하는 주담대 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률 인하로 이어지고 결국 부동산 가격 상승으로 연결된다. 강남서초구는 금리가 24년 6월 대비 0.25퍼센트 인하될 경우 아파트 가격은 약5% 상승 예상되며 금리 인하 폭이 0.75퍼센트 까지 확대 될 경우 가격 상승률 12%에 이를수 있다. 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
파트6.주목해야 할 '핫 플레이스'
1) 서울 강남구: 부동산 슈퍼사이클의 중심 교통편의성, 뛰어난 교육인프라, 다양한 상업시설 밀집으로 과거의 고점을 뛰어넘는 신고가를 기록 할 가능성이 있습니다. 2) 서울 송파구: 잠재력 있는 떠오르는 신흥강자 다양한 문화시설 과 안락한 주거환경을 갖고 있고 편리한 교통망이 매력인 지역 입니다. 향후 많은 개발이 예정되어 있어 투자 가능성이 있습니다. 3) 경기 성남시:IT기업들이 많아 일자리가 풍부하고 최근 신축 아파트 단지가 들어서면서 주거환경이 개선되고 있습니다. 4) 인천 송도: 신축 아파트 공급이 많이 예정 되어 있고 공원과 녹지가 많아 쾌적한 환경을 제공합니다.외국 기업이 많아 일자리가 많습니다. 글로벌 도시로 성장하는 지역이기 때문에 관심을 갖고 지켜보시면 좋을 것 같습니다. 5) 경기 용인시:최근 몇년간 인구가 급증하면서 주거지로서의 가능성이 높아지는 지역입니다.
이렇게 6가지로 파트로 나눠 서울 집값이 상승할 거라는 예측을 하는 책이다. 나 또한 25년 서울 집값이 상승할 것이라는 의견에 동의한다. 25년에는 금리인하, 인플레이션, 주목해야 할 지역을 잘 눈여겨봐서 성공적인 투자를 계획해 보아야 할 것이다. 온라인 오프라인 서점에서 책을 구입 할 수 있지만 휴대폰을 항상 들고다니신다면 E-BOOK을 구매하셔도 좋을것 같다. 종이서적보다 상대적으로 저렴한데 소장 또한 할 수 있어 언제든 살펴볼 수 있다.