요즘들어 신축 아파트 대출 문제가 많아서 공인중개사가 체크해야할 부분이 많아졌습니다.
보통 이름있는 건설사가 시공한 아파트의 경우 감정가격을 분양가격에 120~130%를 잡아주는데 보존등기전에도 사용승인서로 임차인 전세대출신청이 가능하며, 소유권이전 동시진행이 불가능한 은행이 많아져서 꼭 체크하셔야 합니다.
2025년1월부터는 조건부대출이 일부 풀리는 상황이라 공인중개사님께서는 은행별로 조건을 확인하시면 좋으실 것 같습니다. 오늘은 분양권 상태의 신축아파트 임대차계약 프로세스, 계약시 체크포인트,계약진행 방법을 알아보도록 하겠습니다.
<분양권상태 신축아파트 임대차계약진행 프로세스>
1. 손님 입주날짜,가격,필요옵션,대출진행여부,가족구성원,평수 체크 후 손님과의 미팅일정 잡습니다.
2. 매칭되는 집 찾아서 정리를 미리 해놓습니다.
3. 입주지원센터 통해 키불출 하여 집을 보여줍니다.
2. 손님이 마음에 드시는 매물을 선택하시면 임대인에게 전화 후 계약을 희망하신다고 말씀드리고 임대인 신분증,분양계약서, 옵션계약서 받아서 소유자 확인을 합니다.분양사무실에 분양계약 당사자가 맞는지 꼭! 체크하세요. 전매가 자주 이루어지는 지역에서는 필수로 체크하셔야 합니다.
4. 임대인이 융자가 있는지, 개별등기 하는지, 대출진행시 은행은 어디은행인지 담당자 연락처 등 상세 정보 받아 놓으시고 조건을 기재하여 동의문구 양측 동시발송합니다.여기서 한가지 팁은 까다로운 사람에게 먼저 발송 후 동의를 받고 상대방에게 전송하면 좋습니다.
5. 손님이 가계약금 송금 후 임대인에게 확인요청 하시고 계약일정 조율 후 본계약서를 작성 합니다.
8. 전세 대출 또는 입주청소등 세부사항 챙겨주시고 잔금일 3일전에 안내문자 발송 합니다.
10. 잔금은 보통 12시쯤 많이 이루어집니다. 기존집에서 퇴거하시는 시간이 있으셔서 조금 더 딜레이 되는 경우도 있습니다. 잔금 후 세대시설물,카드키 등 임차인분께 전달 후 세대시설물확인서에 임차인 서명 꼭 받아주세요. 나중에 퇴거하실때 카드키 분실시 추가비용 납부 챙겨주셔야 합니다.
계약서 작성하는 날에는 미리 계약서 파일 만들어 놓으세요. 명함은 앞면에, 보증서는 맨 뒷장에/공동중개 물건지의 경우 보증서는 맨뒤에서 그 앞장에 끼워 넣으시고 공적장부는 출력해놓으시고 설명하신 다음에 계약서 파일에 챙겨 주시면 됩니다. 분양계약서는 임차인용 1부, 부동산 보관용 1부로 복사 합니다. 옵션등 관련 문서는 모두 복사 하시고 계약당사자의 신분증 확인 후 개인정보활용동의서 꼭! 받으세요. 계약서, 확인설명서는 오탈자가 생기거나 수정사항이 생길 수 도 있기때문에 모니터를 활용하시면 좋습니다. 모니터를 보면서 계약서 브리핑 하시고 수정사항 없으시다면 출력 하셔서 자서 및 날인 받으시면 됩니다.이때 임차인은 계약금 송금 하시면 됩니다. 계약금 확인 후 계약금 영수증 발행해드립니다. 잔금 영수증은 잔금날 전달하시면 되고 임대인측 날인을 미리 받아놓으시면 편합니다. 중도금이 있다면 3일전 안내문자 발송 해주셔야 하고! 잔금일 3일 전에도 안내문자 발송 꼭 해주세요. 중도금 안내문자 발송하실때 입주청소 하시는지 체크하시면 됩니다. 신축 아파트는 입주하시기 3일전 부터 입주청소가 가능합니다. 잔금 안내문자에 필수로 들어가는 내용이 몇가지 있습니다.
#송프로아파트 24년12월31일# 송프로동 송프로호의 <잔금안내문자>
(입주전체크사항)
● 잔금 송금 시간은 오후 12시 입니다.
●<24.12.31 12시>이사예약 입니다.
관리사무소: 02-111-1111(12-1시 점심시간)
(잔금일 처리사항)
● 잔금 송금 후 연락주세요 (이체한도 꼭!!! 체크해주세요) 잔금확인 후에 이삿짐반입 가능합니다.
● 잔금액: 4억7천만원 임대인계좌: 123-123-123 토스뱅크 송프로
● 잔금 확인 후 정문통과용 “입주증”전달드립니다. 입주증은 이삿짐 기사님께 전달부탁드립니다.(사진으로 전달가능)
● 분양대금완납영수증,중도금상환영수증,잔금영수증(임대인->임차인)을 전달드리고,
시설물확인서(임차인->임대인) 인수합니다.
● 당일 행정동복지센터에 가셔서 전입신고 꼭 하시기바랍니다.(전월세계약신고도 함께 신고해주세요!)
● 관리사무소에서 입주자명부 및 차량등록하기(차량등록증 지참)
● 도시가스 전입(개통)신청은 도시가스 음성ARS선택->8번->2번->1번(지점번호)->별표 누르시면 연결됩니다.
● 중개수수료 입금하기- 계좌번호&금액기재
<분양권상태 신축아파트 임대차계약 체크포인트 >
미등기 분양권상태의 신축아파트는 융자를 받아야하는지, 개별등기를 하는지, 집단등기를 하는지의 따라 체크해야할 부분이 달라집니다. 전세계약시 근저당이없는 조건이라면 무융자 조건으로 임대차 계약을 진행하고 잔금날 당일 분양대금 완납 후 주택인도증서 및 시설물 수령합니다. 이때 임차인 전입신고 당일에 바로 가능합니다. 입주지정기간 끝난 뒤 집단등기 시작되고 집단등기,개별등기 상관없이 근저당이 없기때문에 1순위로 임차인이 전입신고를 해도 됩니다.
만약 근저당이 있는 전세계약이라면 선순위근저당 설정조건으로 진행을 해야하는데 소유권이전등기가 개별등기 일때만 가능하다고 보시면 됩니다. 지정된 법무법인이 소유권이전을 무조건 진행해야하기에 근저당설정등기를 은행법무사님 또는 부동산소속 법무사님이 잔금날 동시에 진행 해야 합니다. 잔금날 분양대금 완납 후 주택인도증서 및 시설물수령 하고 임차인 전입신고는 잔금일 다음날 부터 가능합니다.
근저당이 있는 월세계약이라면 집단등기,개별등기 둘다 가능하기에 대부분 집단등기 선택합니다. 담당법무법인이 소유권이전은 무조건 해야합니다. 근저당설정등기만 은행법무사님 또는 부동산연결 법무사님 가능한데 추가비용이 20만원 정도 발생합니다. 잔금날 분양대금 완납 후 주택인도증서 및 시설물수령 합니다. 미리 2-3일전에 분양대금완납해 놓으시는 경우가 많습니다. 근저당이 있는 월세 계약일 경우 선순위 근저당 1순위가 필수라서 임차인분들의 협조가 필요한데 계약서 특약을 꼭! 넣어주세요.임차인은 임대인의 소유권이전등기(집단등기)완료 후 전입하기로 합니다. 이를 위반하여 발생하는 손해는 임차인이 부담하기로 한다.
<분양권상태 신축아파트 계약서 브리핑 방법>
계약날 계약서 브리핑 하시는 것을 어려워 하시는 공인중개사 분이 생각보다 많으셔서 계약서 브리핑 매끄럽게 하는 방법까지 알려드리고 마무리 하겠습니다. 가족 또는 친구분 앞에서 자주 연습해보시면 금방 익숙해지실겁니다.
안녕하세요~ 000아파트 00호 계약하러 오셨죠? 앉으세요~ 신분증,도장 가져오셨을까요? 임대인에게 “임차인 되실 분 이구요” 임차인에게 분양계약서상의 소유자 먼저 확인 시켜드릴게요.미등기 신축아파트라서 분양계약서 보시면 물건지주소 00호 000님 앞으로 되어 있구요. 분양사무실을 통해서 000님이 분양계약자 이신것도 확인 하고 진행하는 계약입니다. 건축물대장이 아직없어서 분양계약서 상의 면적으로 계약서 작성 하였습니다. 소유권이전등기가 완료되면 등기사항증명서 보내드리니까 걱정 안하셔도 됩니다. 자 그럼 계약서 보시겠습니다.소재지, 토지, 대지권종류, 대지권비율, 건물, 용도, 면적 적혀있는 순서대로 브리핑 해주시면 됩니다. 계약내용 보시면 보증금 00만원 으로 진행하는 전세 계약입니다.
계약금은 00원인데 계약금일부00입금 몇월몇일에 입금 하셨었구요~ 오늘 나머지 금액 송금해주시면 되고 계약서 작성일은 계약금의 일부가 입금된 날을 기준으로 합니다.
제2조를 보시면 계약기간인데 23년1월1일~25년1월1일 까지 2년 계약입니다.
제3조는 임대인 동의 없이 부동산 용도를 변경하거나 전대하시면 안된다는 내용이구요~
제4조는 2기이상 차임을 연체하시면 계약이 해지될 수 있다는 내용입니다.
제5조 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 원상회복 하고 퇴실한다는 내용입니다. 나머지 내용은 민법 조항이니 참고하시면 됩니다.가장 중요한 특약사항으로 넘어가겠습니다.
- 본계약은 현시설물 상태를 직접 확인하고 진행하는 계약입니다.
- 현재 근저당설정 및 제한물권이 없는 상태에서의 계약이며, 계약기간 동안 추가로 근저당설정 및 제한물권이 없는 상태를 유지하기로 합니다.
- 임차인은 실내흡연, 타공,반려동물 사육을 금지 하기로 함. 위반시 원상회복 및 특수청소를 하고 퇴실하기로 합니다.
- 계약만료 2개월 전까지 계약 연장 및 해지에 관한 의사표시를 하기로하며, 계약기간 중 중도 퇴실시 중개수수료는 임차인이 부담합니다(단,만기1개월 전후는 제외)
다음은 인적사항 확인 한번 부탁드립니다. 인적사항에 오탈자 없는지, 주소는 실거주지 인지 확인 부탁드립니다. 이상 없으시면 바로 확인설명서 브리핑 드리겠습니다.확인설명서 또한 분양계약서를 바탕으로 작성 되었습니다.
1번부터 적혀있는대로 읽어주시면 되고 소유권 외의 권리사항 부분을 잘 체크해주셔야 합니다. 근저당이 있으면 여기 표기가 되는데 0000호는 근저당이 없어 기재사항 없음으로 기재하였습니다. 계약기간 동안 무융자 상태를 유지하기로 약정 하셨고 소유권이전등기가 완료되면 '기재사항 없음'으로 표기 되는데 나중에 다시 확인시켜 드리겠습니다.
근저당이 있을경우는
근저당권
채권최고액 : 금120,000,000원
채무자 : 0 0 0
근저당권자 : 주식회사 신한은행 (태평로2가 올림픽선수촌지점)
순으로 기재 하고 브리핑하시면 됩니다.
최우선변제금, 확정일자부여일, 체납내역사실 순서대로 말씀해주시고
3번은 토지이용 계획 관한 사항인데 임대차 계약은 생략합니다.4번 입지조건으로는 00미터 포장도로에 접해있구요~
가까운 버스정류장으로는 행복한청국장 정류장이 도보 10분이내에 있고 지하철역은 5호선 방구역 도보로 5분으로 기재해 놓았습니다. 관리주체는 위탁관리로 운영됩니다. 거래예정금액은 00원 이고 취득세와 각종세금은 임대차 계약이라 해당사항 없어서 넘어가겠습니다. 8번 실제권리관계 공시되지 않은 물건의 권리사항으로 계약기간 무융자상태인 점 다시 한번 기재하였습니다.9번 내부,외부 시설물의 상태로 신축이므로 수도,전기 모두 보통입니다. 난방 공급방식은 중앙공급 / 지역난방(열병합)입니다.승강기, 배수상태 모두 양호합니다.
그밖의 시설물은 풀옵션으로 에어컨5대,냉장고,바닥포세린타일,식기세척기가 있습니다.
벽면 균열 누수 없으며 바닥면 상태 보통으로 체크하였습니다.
11번은 중개보수 관련이구요.저희가 일반과세자여서 부과세포함 00원 입니다.
잔금날 입금해주시면 되구요, 현금영수증 발행 해드립니다.아래 인적사항은 계약서 상의 인적사항과 동일합니다. 수정사항 없으시면 바로 자서 받도록 하겠습니다. 임차인분은 임대인 계좌 000으로 계약금 00 송금 해주시면 됩니다.
글을마치며..
여기까지 분양권 상태의 신축아파트 임대차계약 프로세스, 계약시 체크포인트,계약진행 방법을 알아보았습니다.
꼼꼼하게 잘 체크하셔서 매수자,매도자,임차인,임대인 모두 행복하시길 바라겠습니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요.