저는 요새 청첩장을 많이 받고있어요. 겨울에 결혼하시는 분들이 많네요. 요즘 신혼부부가 하는 가장 큰 고민은 집! 이라고 합니다. 전세집 가격도 너무 올라서 어디서 새로운 시작을 해야할지 막막하다고 하시는 분들을 위해 투룸,쓰리룸 있는 주택을 똑똑하게 고르실 수 있는 방법을 얘기해보려고 합니다.
주택 권리분석 잘하려면?
우선 다가구주택,다세대 주택은 권리분석이 전부라고 보셔도 됩니다!
다가구주택 근저당+선순위보증금+내전세보증금<건물매매가X70%(경매낙찰가격)
먼저 입주한 세입자들의 보증금과 근저당 그리고 내 전세보증금까지 포함해서 건물매매가격의 70%가 넘지 않으면 안전하다고 판단하시면 됩니다. 좀 더 쉽게 예를 들어보겠습니다.
건물매매가 30억(70%로 잡으면 21억)
근저당 10억
선순위보증금 6억5천
내전세금 2억
총 18억5천이 건물매매가X70% 안에 포함되는 비용이므로 안전하다고 판단하시면 됩니다.
만약 건물가액을 모르신다면 신축 주택은 디스코라는 사이트에서 토지분= 토지시세 X 면적 계산하시면 되고 토지시세가 없다면 공시지가로 시세환산하시면 됩니다. (공시지가는 시세의 50-60%로)
EX) 2003년 준공 / 토지면적:187.4m² /건물 연면적:476.14m² 공시지가 8,800,000원/(0.6 or 0.5) = 14,666,666원 * 187 =약 27억 건물분= 연면적* 공사비(다가구주택은 m²당 170만원 or 평당540만원) X내용년수
내용년수는 저층아파트,주택은 30년 / 고층아파트 50년으로 기준을 잡습니다.
건물연면적: 476*1,700,000원X내용년수(30년-20년)/30년 809,200,000원X0.3 =2억4천 토지 약 27억 + 건물 약 2억4천 = 29억4천이 건물가액이 됩니다.
공사비는 평당 700만원-800만원 정도로 계산하시면 됩니다(자재값 상승 및 인건비 인상)
구축은 보통 공시지가를 기준으로 권리분석을 하시면 되는데 우선 https://www.realtyprice.kr 사이트에서 공시지가를 조회 하시고 공시지가*150% =계산값이 나오고 융자가 60%이하여야 합니다.
EX) 공시지가 2억 *150% = 3억 / 융자가 1억8천 이하여야 합니다. (융자: 근저당+선순위보증금+내전세보증금)
공시지가*150% 기준으로 본인 보증금을 더해도 그 금액을 넘지 않아야합니다.
예) 공시지가 3억 * 150% =4억5천 >근저당+선순위보증금+내전세보증금을 모두 합한 금액이 4억5천보다 작으면 합격입니다.
전세대출종류와 대출 잘 받는 방법은?
권리분석을 마치고 내가 고른 주택이 안전하다고 하면! 이제 전세대출을 알아봐야합니다. 일반전세대출은 보통 LTV 80%까지 가능하며 금리는 시세에 따라 설정되며 전세대출은 평균 3.8%-4.3%입니다(24년12월기준) 매월 국민은행, 우리은행, 신한은행, 기업은행 담당자를 통해 금리 업데이트를 합니다. 특례보증 같은 정부에서 지원해주는 대출은 잘 정리해두고 내 상황에 맞게 업데이트 해주셔야 합니다.
또한, 국토교통부에서 발표하는 부동산정책에 관심을 갖고 계시면 좋습니다. 전세대출의 경우에는 일반적으로 신혼부부 버팀목전세대출, 중기청, 청년버팀목이 대표적입니다. 이외에 일반 전세대출을 받으시는 분들은 금리가 가장 저렴한 카카오뱅크 또는 케이뱅크를 이용하시려고 합니다. 하지만 잔금일 직전에 대출 부결되는 경우가 있어서 은행창구에서 대출을 진행 하거나 대출상담사를 통해 진행하는 것이 안전합니다.
미등기 또는 1년미만의 신축 전세 자금 대출 진행 시 각 은행은 HF보증서로만 대출이 가능한데 주택금융공사 미등기 전세 자금 대출은 한도가 2.22억으로 정해져 있고 임차인의 경우 연 소득 5,000만원 이상 증빙이 되셔야 합니다.
국민은행의 경우 무소득자 전세대출은 최대 3,300만원 입니다.
주택도시기금의 중기청 대출
1. 대출한도: 1억원이내 2. 금리: 1.2% 3. 대출기간: 2년(4회연장, 최장 10년 이용가능) 4. 소득기준: 부부합산 연소득 5천만원 이하,외벌이 3천5백만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택세대주만 대출가능 5. 대상주택: 전용면적85제곱미터 이하, 보증금 2억원 이하 6. 보증서 발행기관 선택가능: HUG or HF
주택도시기금의 버팀목 대출
1. 대출한도: 수도권 3억원 이하(임차보증금의 80%이내) 2. 소요자금에 대한 대출비율: 전세금액의 80% 이내 3. 대출대상: 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주(예비세대주 포함)만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함) 4. 금리: 1.5%~2.1% 5. 대출기간: 2년(4회연장, 최장 10년 이용가능) 대출을 받을 때 KB시세가 있다면 KB시세*80%가 기준이 됩니다!
EX)시세가 3억이라면 보증금은 2억4천이하여야 대출이 가능! 시세가 없다면 분양가는*90%가 기준입니다.
주택의 경우 감정가격을 기준으로 하며 감정은 모든 은행에서 가능하며 대출상담사분 또는 은행직원분께 미리 요청 드리면 대략적인 감정을 진행해 주십니다.(1-3일소요) <주택기금 홈페이지> 각 보증사마다 보증규정집이라는 안내책자가 있는데 읽어 보시면 도움이 되실 겁니다.(유료이거나 그냥 다운받을 수 있는 경우도 있어요!) SH보증서가 대출한도가 가장 많이 나오고 보증료가 없지만 1년미만 신축은 아파트만 가능합니다. HF보증서는 보증료가 고객 부담이며 HUG안심에 비해 보증료가 저렴합니다. HUG안심은 가장 까다롭지만 반환보증보험도 의무가입으로 고객이 선호하는 방식입니다.(보증료는 은행에서 내거나 임차인이 부담함)
여기서 꼭!! 체크하셔야 할 부분은! 미등기,보존등기,신탁등기상의 신축도 중기청,버팀목대출 80% 가능 합니다! 다만, 100%는 어렵습니다! 100% 대출은 Hug안심인데 안심은 1년미만의 신축은 절대 불가능합니다! 1년 미만의 신축은 HUG가 아닌 HF보증서로 대출 80%를 진행합니다. 신탁등기상의 전세대출이라면 소유권이전등기 접수증 당일 은행제출 조건이 필수적으로 있습니다. 혹시,근저당이 많을 경우에는 말소조건으로 당일 근저당말소 접수증 제출하면 전세대출 가능 합니다.
전세대출시 제출해야 하는 서류와 진행절차는?
전세대출을 진행하실때 일반전세대출보다 기금대출은 자산심사도 기금e든든을 통해서 먼저 진행을 해야하고 서류가 많고 복잡합니다. 필수공통서류를 안내 해드릴게요.
1. 신분증
2. 주민등록등본/초본
3. 가족관계증명서
4. 재직증명서/소득금액증명원(전년도꺼)
5. 전세계약서(확정일자 필수)
6. 건강보험자격득실확인서(the 건강보험 앱 설치 후 팩스전송)
대출을 받으시려면 가심사를 진행 해야하는데 은행 어플을 통해서 진행하거나 은행 담당자분께(대출상담사X 지점 창구담당자만 가능)위 서류를 준비하셔서 직접 내방하시면 가심사가 가능합니다. 소득과 재직기간으로 약식 심사를 진행하고 대략적인 한도가 산출되면 고객 비대면 약정이 가능할때도 있고 직접 은행으로 방문하셔야 할때도 있습니다. 중기청 또는 버팀목 같은 대출은 제출서류도 많고 살짝 까다롭기 때문에 잘하시는 은행 담당자분과 친하게 지내시는 것을 추천 드립니다^진행을 안 해보셨거나 잘 모르시는 담당자분은 대출이 가능한 물건지여도 그냥 안된다고 하시기 때문에 부동산에 버팀목 대출 가능한 은행을 소개해달라고 말씀 하시는 것도 좋은 방법입니다.
그리고 간혹,잔금당일에 재직확인 및 임대차조사를 하겠다고 하는 경우가 있습니다. 대출을 받은 차주의 신용도에 따라 달라지는데 신용등급 1-3등급인 경우 임대차조사 생략을 할 수 있고 나머지 4등급부터는 임대차조사가 필수입니다.
보증서 발급 및 고객 신용도에 따라 대면조사가 필수로 이루어 지는 경우가 있으니 잔금일 전에 은행과 소통하여 사전에 꼭 확인하세요~! 고객의 재직확인 또한 유선상으로 되는 경우가 있고 직접 방문하셔서 확인 하는 경우가 있어요. 꼭! 사전에 내가 실행하는 대출이 재직확인 조건이 있는지, 다른 조건도 있는지 확인하셔야 잔금당일 빠르게 원활하게 대출을 받으셔서 잔금납부하시고 무사히 입주하실 수 있어요! 중기청, 버팀목, 신혼부부대출은 대출상담사가 진행이 어려워서 꼭! 물건지 근처 은행으로 직접 가셔서 상담 받으시고 진행하시기를 추천드립니다. 그럼 전세대출을 가장 좋은 조건에 받으시길 바라며 여러분의 새출발을 응원합니다!